近日，多家银行拟发行房地产并购主题债券，据不完全统计，融资额度高达580亿。 

　　2月17日，据中国证券网消息，根据市场需求和业务发展需要，兴业银行计划发行不低于100亿元房地产并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。 

　　2月16日，网传平安银行将于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。 

　　2月14日，招商银行宣布为大悦城提供100亿元地产并购相关综合金融服务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。不久前，招商银行已授信华润置地及华润万象生活230亿元并购融资额度。 

　　浦发银行、广发银行的行动更早。1月21日，浦发银行簿记发行房地产项目并购主题债券，债券规模为50亿元，期限3年。1月27日，广发银行称，计划于近期发行50亿元房地产项目并购主题债券。 

　　“相关银行的这些动作，与其说是并购行动，还不如说是纾困行动，”2月16日，中国房地产数据研究院执行院长陈晟接受时代财经采访时表示，这些银行是按照央行的要求，针对出险的房地产企业和一些项目进行定向的贷款支持处置，主要的目的还是为了解决项目和企业的良性循环的问题。 

　　时代财经梳理发现，自去年12月份监管层多次发声强调“促进房地产业良性循环和健康发展”，房企并购整合开始加速，房地产行业风险出清正在进一步加快。 

　　至于今年上半年是否会掀起房企的并购潮，易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代财经分析，“至少上半年还不会，现在整个外部环境不是太好，一些金融机构和房企还不会这么快扎身进入，下半年机会可能会增加。” 

　　中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军对时代财经进一步指出，房地产行业进入到了一个新的阶段，其发展理念、发展模式和未来走势都在发生深刻的变化。无论是房地产并购还是引入全国性资产管理公司(AMC)处置不良资产，参与的各方都要牢牢把握“房住不炒”的基调。 

　　“‘房住’是要保障，‘不炒’就不能把资源投入到炒作的领域里。从部门的角度，从银行的角度，从开发商的角度，都要按照这个来做。炒作带来的风险，由炒作者去承担。AMC承接具体项目时，不是说烂盘烂资产都接过来，最后由纳税人去承担。”赵锡军解释道。

　　市场各主体信心不足 房地产项目并购难掀高潮 

　　据国家金融与发展实验室去年11月发表的NIFD季报，2021年以来，地产调控政策趋紧，众多房地产企业的资金压力持续上升，包括华夏幸福、四川蓝光、恒大集团、泛海控股和建业地产，相关债券违约规模将近600亿元，创历史新高。 

　　今年1月18日，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，去年下半年，恒大等个别房地产企业风险显性化，受此影响房地产各类主体避险情绪上升，金融机构也出现了短期的应激反应。针对这一情况，按照党中央、国务院部署，金融管理部门第一时间采取应对措施。其中采取的一项重要工作是《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，指导金融机构以市场化方式支持风险化解和行业出清。 

　　“由于房地产企业债务压力较大，行业风险仍处于高位，可能成为系统风险传染的引爆点，推进房地产企业或项目并购重组是实现不良资产盘活，实现重大经济金融风险精准拆弹的刚性需要。”中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平对时代财经表示。 

　　据统计，今年以来，已有招商银行、浦发银行、广发银行、兴业银行等接连启动房地产项目并购融资支持计划，包括金融债、并购基金等多种融资方式，合计融资规模超500亿元。  

　　尽管不少银行“施以援手”，但根据贝壳研究院统计，2022年1月，房地产整体融资情况未得到明显改善，1月房企境内外债券融资累计约481亿元，同比大幅下降70%。 

　　而据中指研究院数据显示，2019-2021年的1月融资总额分别为2823.3亿元、2246.7亿元及2664.6亿元，分别占到全年融资总额的12.2%、9.4%和15.1%，这组数据意味着房企在1月的融资情况对全年来说至关重要。然而今年1月的融资总额不及上年的三分之一，延续了上年四季度的疲软态势，未能形成良好开局。 

　　陈晟指出，银行是按照央行和银保监会的要求，定向针对一些困难的房企和项目进行定向的金融的安排和支持，当然，银行也得考虑相关的风险和利润，所以需要按照市场化、法治化的要求进行相应的项目评估分析。 

　　严跃进也表示，如果银行本身不发力，那么后续并购业务就很难开展。目前来看，银行更多站在扩大银行可贷资金或增加流动性的角度进行，而如何投向并购业务，后续可能也还会相对谨慎。  

　　IPG中国首席经济学家柏文喜对时代财经分析，政策层希望通过促进行业并购来解决行业流动性不足，在不断修正和调整涉及项目并购的具体政策，比如不将因为并购发生的负债计入“三道红线”等，以试图促进行业并购尽快展开。 

　　在柏文喜看来，无论从房贷“卡脖子”到多地房贷放松，从银行对房企融资关闸到首笔并购票据的成功注册，还是从销售端到融资端为房地产行业引来资金“活水”，这背后是房企对政策层面激活楼市、促进行业回暖的期望。 

　　对于并购的“不温不火”，柏文喜表示，尽管政策及金融层面的出发点是好的，但在实际执行中由于行业本身信心尚未恢复以及“二手车市场”效应，所谓的援助出险房企项目并购很难实施与执行，因此各家银行发行的房地产项目并购主题债券募集成功以后，真正转化为并购贷款投放，还要看实施效果。 

　　天风证券2月7日研报指出，据来自中国及海外的数据显示，并购浪潮常发生在经济持续高速增长时期，罕见逆周期收并购高潮。 

　　天风证券认为，本轮收并购的主要制约因素包括，首先需求端存在需求预期短期反转担忧；其次，融资渠道受限与杠杆空间不足；第三， 实操层面中尽调成本与事后风险的隐忧；第四，高价拿地带来资产议价空间有限；第五，国企受限于决策流程发力相对缓慢。 

　　“秃鹰”AMC也进场，转身保障房能另辟蹊径吗？ 

　　AMC机构也进场了。 

　　据财联社1月26日消息，金融管理部门召集几家全国性资产管理公司（AMC）开会，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。 

　　据悉，AMC处置房地产这一类的不良资产，主要有打包出售、引进战投、直接投资盘活、提供增信措施盘活、债转股以及破产重整、破产清算等模式。 

　　在金融界有一个说法，如果说并购是大鱼吃小鱼，而AMC则是“秃鹰”，专吃厮杀后的“尸体腐肉”。 

　　陈晟分析，一般而言，如果金融体系能够支持的项目，会施行相对的盘活，如果AMC介入，可能是项目本身问题或困难比较大，甚至是标的的股权比较复杂。 

　　柏文喜对时代财经指出，“走AMC处理的模式也可能是在政府号召的大型民企、国央企不肯积极下场的情况下，为恢复整个房地产行业活力而多管齐下的措施之一。” 

　　今年年初，各地两会多次提及压实房地产风险。福建省政府工作报告提出，高度警惕房地产、金融等领域风险，按照“稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹”方针，压实属地责任、部门责任和企业主体责任，强化风险监测预警和应急处置，守住不发生系统性风险底线；江苏省政府工作报告提出，加大对大型企业债务、房地产、非法集资等领域风险排查化解力度，完善金融风险处置和长效防控机制，坚决打击金融欺诈等违法行为，有效治理恶意拖欠账款和逃废债行为；  

　　四川省政府工作报告提出，“一楼一策”分类化解房地产风险隐患，坚决防止房地产风险向金融、社会等领域传导。 

　　近日也专家提出破除土地使用性质的藩篱，以房地产企业存量资产改造为保障房以化解房企过度负债的风险，但该专家指出，存量资产转身为保障发的难点主要在和土地使用性质有关，涉及工业、商业和住宅用地转换的政策。 

　　陈晟指出，存量资产改保障房是有可能通过政府的定向收购，但涉及到土地性质的改变，我不认为是主流的解决方法。“施行这样的处置方法，还有一些要关注的点，比如这个项目去化（销售出去的楼盘数占总楼盘数的百分比）是否正常，整体项目不要涉及过多的建筑施工纠纷等问题。同时房企的金融稳定性要高，通过这种交易交付能够达到正常的资金循环。”  

　　严跃进也认为，疫情期间各类金融机构压力也很大，从可行性的角度看，关键是需要政府召集和协调各类资源，寻找到各方的利益共同点。“类似存量物业的改造和化解政策，地方政府是完全可以把握尺寸进行调整的。” 

　　赵锡军认为把不良资产转变为保障房有个非常重要的前提：“烂尾楼也好，空置房也好，首先是要弄清楚责任，风险是什么样产生的，然后谁来承担。确定房子的风险已经化解掉，不存在任何的问题了，然后接下来才是考虑房子用来干什么，不要把两件事情并在一起，若是责任分不清楚，可能让后来的购买者、居住者承担前面的风险。”